物业典型案例分析之物业服务费调整实践

导读

物业费一直是老百姓关注的物业热点话题之一，《北京市物业管理条例》中明确提到了物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序。同时，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。今天，我们就来看一个物业服务费调整实践的案例吧！

一、小区情况

怡海花园位于丰台区南四环西路129号，1997年底竣工交付，建筑面积106.7万平方米，共6700户，原物业费收费标准为多层楼宇（无电梯楼宇）0.55元/月/平米，高层楼宇0.6元/月/平米，物业费收缴率连续多年维持在98%以上。但随着近几年物业服务成本的一再上涨，原物业费价格已远不能维持小区的正常经营支出。

二、操作步骤

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第一步：进行成本测算

做好调价前期的各项准备工作

成立物业费上调专项工作小组，开展前期准备工作。梳理前面三年项目经营亏损情况，详细列出能源费、人工费等上涨情况；对成本进行详细测算，确定物业费上调的合理标准；分批邀请各期业主代表召开座谈会听取意见和建议，制定出一套详细的调费方案和计划。做好账目收支公示和合同履约情况公示，随时接受业主对于小区账目的监督和质询。采取致居民一封信的形式，在小区各楼门公告栏位置集中张贴公告，在小区各信息显示屏滚动播放公告信息，在物业大厅放置公告展板，就物业费调整事宜向业主进行充分告知。提前与辖区街道、居委会就调整物业费事宜进行细致沟通，取得属地街道、社区居委会的支持，调费后续工作均在街道、社区居委会监督指导下开展。

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第二步：充分征询业主意见

做好各项整改工作

举行物业费调整工作现场征询会，提前发布公告邀请业主参加，现场解答业主质疑，同时向业主展示小区公共部位改善项目、新增物业便民服务等物业服务重点工作。根据现场征询会上业主提出的意见，开展了为期4个月的服务提升工作，重点对园区公共设施设备进行了翻新，加强物业员工的一言一行，使业主感受到物业服务的提升。

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第三步：严把业主共同决定关

确保公开透明

深入细致做好上门入户书面征求意见工作。针对入户工作人员进行业务培训，保证及时有效解答业主质疑。入户征求意见持续时间为3个月，意见征询函回收率高。会同属地街道、居委会代表、业主监督代表进行公开唱票计票，确保表决结果公开、公正。会同业主监督员、街道、居委会等多方对业主书面征求意见结果进行核验，确保程序公开透明。怡海花园小区关于首次物业费调整事宜业主表决征询意见签字同意的户数达到了3989户，占总户数的59.54%，签字房屋面积达到了477773.25平方米，占总面积的59.43%，达到双过半要求。业主代表、居委会代表、律师及物业公司对业主大会决议签字确认，并在小区显著位置进行公示，公示时间为30天。物业费调整事项经业主共同表决通过并在园区进行公示后，将决议抄送属地街道、丰台房管局等多个部门知悉，并向属地建委进行合同备案变更，调价工作平稳结束。

怡海花园物业费调整以后，业主对物业服务关注度更高，物业公司更注重加强服务，物业费收缴率较调整之前不降反升，已连续多年维持在99%以上，小区运行平稳。

三、案例解读

长期以来，物业费调整都是物业管理面临的一大难题，在能源、人工等各项服务成本持续提升的情况下，如果物业费长期缺乏调整机制，得不到合理的调整，必然会影响物业服务的品质，甚至造成物业企业撤管现象发生。怡海花园小区在属地街道社区的指导下成功调整物业费为我们提供了一个范例，在精确测算服务成本的基础上，提出合理的调价幅度，在属地街道的指导监督下，充分听取业主意见，确保小区账目公开，持续整改服务，赢得业主信任；严格把好业主共同决定关，确保表决公开透明，这些都是物业费成功调整的必要条件。

 普法进行时 

注：参考《北京市物业管理条例》 第四条、第七十三条、第七十四条相关规定。

第四条　物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。

第七十三条　物业服务收费实行市场调节价并适时调整。市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

第七十四条　物业服务人利用共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账。公共收益归全体业主所有。专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。

 供稿部门：物业专班

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